杠杆走高土储亏空 滨江集团“震撼前行”


时间:2019/08/17
作者:e77乐彩线路新玩法



  4日,杭州滨江房产集团股份有限公司发布公告称,控股股东滨江控股决定质押其所持有的1.08亿股份于中信证券进行融资,融资额约4.06亿元。时间层面上,与滨江相关的另外一则最近消息是,7月29日,浙系房企滨江一日内耗资59亿元杭州买地,且地块楼面单价与杭州在售的一手房均价相当。

  如上动作暗示了半年来滨江集团发展中“规模化”和“高杠杆”两个关键词。作为“杭州一哥”,滨江集团素来喜欢“闷声发大财”,2018 年,滨江集团实现销售金额突破850 亿元,并再次提及“2019年冲千亿”的目标,然而,今年以来,滨江集团不仅接到了深交所“增收不增利”的问询函,并且频频因为高溢价拿地引发“土储告急”的质疑,规模诉求下,“千亿储备军”滨江或正在加速冲刺的道路上“颠簸前行”。

  2019上半年,滨江集团加大了在公开市场的拿地力度。克而瑞数据显示,1-6月,滨江集团共计拿地耗资257.9亿元,相比去年同期的220.9亿元增长16.75%;拿地成本方面楼面单价16703元/平米,相比去年同期的9042元/平米涨幅高达85%。进入下半年,公告显示,仅7月单月,滨江集团就发布了3条关于竞得土地使用权的公告,涉及4个项目。

  在滨江“重仓”的杭州区域,上半年,杭州楼面单价排名前五的地块中,滨江集团就占了两则。另外,其在浙江金华永康摘得的一宗宅地溢价率也高达83.1%。

  重金拿地的背后是土储“告急”。据财报,截至2018年年底,滨江集团的土储货值为1403亿元,存货仅535.1亿元,按照滨江今年计划销售1000亿元的货值计算,其储备货值很快便会销售一空。因此,克而瑞分析认为,若想保持业绩稳定和年度销售目标如期完成,滨江集团必须大力度拿地、取得预售证并加紧开盘。

  克而瑞提及,实际上,在2016至2019年的四年间,滨江集团的拿地力度就一直有增无减,拿地金额也呈上升态势。其中,拿地扩张最快的当属2018年,财报显示,去年全年,滨江集团共计拿地耗资496.43亿元,高达2017年234.8亿元拿地金额的2倍有余;新增土储项目26个,与2017年的16宗新增土储相比增长62.5%。

  2018年因此成为滨江集团经营性现金流下滑最严重的一年。年报显示,2017年年末,滨江的经营性现金流净额尚为34.3亿元,而在去年末,这一数字却降为-139.4亿元,相比2017年同期下降506.44%。营收方面,尽管去年一年,滨江集团累计实现营收211.15 亿元,较2017年同期增加53.3%;但是,净利润方面却仅有12.17 亿元,较2017年同期下降28.89%。

  营收增长,净利润下滑的 “增收不增利”现象引发了深交所的关注。6月21日,深交所向滨江集团下发问询函,要求其对营收增长但规模净利润下降、经营性现金流大幅减少等问题进行回复。6月29日,滨江集团用22页报告回复问询,表示,“房地产开发业务增长,但销售费用、财务费用、资产减值损失大幅度增加及投资收益大幅度下降,”其中,“现金流量净额出现负数的原因是因为积极扩充土地储备”。

  千亿房企大多全国布局,但是,焦点地产新闻梳理今年上半年滨江集团的拿地情况发现,浙江区域地块几乎覆盖其拿地总面积的100%。公开资料显示,目前,滨江集团的主营项目依然主要布局在浙江区域,且尤以杭州为甚,滨江年报中也多次提及了“杭州”的核心地位。

  营收方面,“大本营”杭州的贡献率长期保持9成以上。据年报,2017年,杭州区域营收贡献占据了集团总营收的93.23%,2018年,这一比重略微下降,但仍为90.83%。

  近年来,伴随万科、融信、融创等“外来户”崛起,杭州区域的销售竞争压力逐渐加剧,滨江集团在其“大本营”杭州所面临的的销售局面并不乐观。2018年,滨江集团在杭州的销售业绩排名甚至排在了万科和融信之后,失掉“一哥”地位。

  尽管,目前滨江集团2019年度的中期业绩报尚未发布,但是一季报中,滨江集团实现营收17.86亿元,已经同比大幅下滑46.47%。华泰证券在最新的研报中认为,杭州区域占据滨江集团项目表销售面积的 55%,占项目表计容建面的 47%;长三角占项目表计容建面的 94%。公司重点布局杭州和长三角,若区域市场表现不佳,公司房地产开发业务受影响程度可能较大。

  事实上,早在滨江集团2018年的年报中就已经提到了限购政策影响下销售受限的情况。“2018年以来,房地产调控继续从紧,坚持房子是用来住的、不是用来炒的政策基调,同时强调因城施策、分类指导,夯实地方主体责任”,因此,“2018年,公司项目所在的杭州、上海、湖州、平湖、义乌、温州、宁波、温岭等区域市场先高后低,下半年行情有所回落”。

  去化压力方面, 2018年底,滨江集团的“存货/平均预收账款”指标数值为2.11,较年初的1.06上升了98.08%,去化压力涨幅较大。

  同策研究院总监张宏伟表示,从目前国家实施的政策面来讲,杭州还是受到限价政策影响的,而且滨江集团一些项目设计的都是中高端,因此,从销售角度来讲,政策面的影响因素还是较大,这也就可能导致它的销售速度放慢,同时影响结算的利润。另外,滨江的市场比较单一,如果要冲刺千亿的话,还需要多布局一些城市来分散风险。

  谈及“规模化”,此前58安居客房产研究院首席分析师张波也表示,尽管“重仓”单一区域是房企本身的一种选择,无所谓对错,但是,“重仓”单一区域无法满足房企规模化发展的需求。

  2018年以来,在众多房企纷纷急于“降杆杆”之际,滨江集团却在一改过去相对保守的发展路径,急速融资和扩张。包括但不限于注册发行不超过65亿短期融资券,发行30亿公司债以及发行规模不超4.66亿的商业物业抵押贷款ABS等,发行金额高达2017年的2.8倍。

  此外,滨江集团还在频繁对子公司进行担保。最新一则担保行为发生在8月14日,公告显示,“为提高项目融资效率,公司审议通过了关于为控股子公司提供担保额度净增加额42.5亿元、为参股公司提供不超25.5亿元担保等议案”,同时,公告称,“截至目前,公司对旗下子公司担保金额为108.799亿元,占公司最近一期经审计净资产的71.29%”。

  华泰证券研报显示,“2019 年滨江集团计划按与 2018 年持平的原则新增土地储备,受拿地力度大幅增加影响,公司净负债率提升 93 个百分点至 89%。平均融资成本 5.8%,在民企中处于中低水平”。

  “高杠杆”扩张行为加大了滨江集团的资金压力。2019年一季度末,滨江集团的负债总额高达835.17亿元,相比2018年年末的682.38亿元总负债,增长22.39%。其中,流动性负债也从去年末的23.19亿元增至42.89亿元,增幅为84.88%。

  早前,滨江集团已经面临了回款情况恶化的情况。财报显示,2016年至2018年,滨江的回款率分别为66.24%、32.38%和25.91%,2018年回款率甚至不足30%。

  此外,滨江集团有大笔的受限资产。据财报,2018年度,滨江集团的受限资产期末账面价值为282.06亿元,较2017年同期大幅上涨1108.69%,总资产受限率达27.06%。

  “高杠杆”是规模化扩张的必经之路,但同时也暗存风险。“股神”巴菲特在一次公开采访中谈及企业的“高杠杆”扩张行为时就曾表示“经营这样的企业就好像开车时方向盘上绑着一把匕首,路面一颠簸,匕首就有可能扎到开车人的心脏”。

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